二按提示將推行 財務公司如何應對?

金融海嘯前後期間,2007年至2010年內放債人牌照數目一直維持在700多個水平,自2011年起財務公司持續增加,目前放債人牌照數目已激增至1800多個。金融海嘯後樓按措施連環推出,曲線為財務公司帶來商機,衍生不少應對措施提供彈性的貸款產品;另一方面,用家上會較以前困難,對二按需求亦增加。


市場上有着不同類別的財務公司,除了二按,他們很多時是因應資金水源、成本、規模及其策略以釐定貸款產品種類、目標客戶及批核準則,提供有抵押或無抵押貸款的比重亦不盡相同。其中類別包括物業抵押貸款如一按二按、物業套現、業主貸款等,亦有無抵押貸款如私人貸款、清卡數貸款、結餘轉戶貸款、循環貸款等。


近年財務公司提供的二按主要分兩類,其一是針對首期不足的新物業買家,設計上可與一按銀行同日同步成交,讓買家可順利有足夠首期完成交易,財務公司同樣會把二按登記在土地註冊處,但為免讓一按銀行發現,一般會於較遲時間才登記;另一類二按屬於物業套現,財務公司根據物業價值評估銀行一按之上的水位,讓業主可透過磚頭靈活套取資金周轉,優勢在於按揭成數較銀行高,審批較快較鬆,而財務公司亦會將這類加按形式的二按登記於土地註冊處。

事實上,銀行按揭契訂明,若非銀行同意,按揭借款人不可憑物業再進行加借,但上述提及的二按一般未獲一按銀行同意。雖然金管局已建議銀行要不時檢查現有按揭紀錄,但累積個案繁多,現實是銀行要抽查出加借個案有一定困難。


不過,隨着金管局公布將於明年首季向銀行推行物業二按提示服務,情況將會改變。當二按提示服務推行後,銀行會要求新造按揭申請人簽署同意書參與該項服務,日後每有該物業的二按文件送交土地註冊處登記,一按銀行及業主均可獲得通知。有關新措施有助銀行由大海撈針變為直接了當,準確得知按揭借款人有否加借二按,一方面有助銀行主動檢視及管理有關信貸風險,另一方面亦可防止最近偶有發生冒認業主騙取二按貸款的個案發生。


倘若銀行得知按揭客戶在未得其同意向財務公司加借二按,會如何處理?雖然借款人已基本上違反了按揭契,但相信銀行不會一刀切要求借款人清還全數按揭貸款(call loan),這樣逼迫借款人對銀行亦無好處,銀行應會檢視有關二按成數、條款及借款人的財務狀況,評估後作出減低信貸風險的處理方法,例如要求借款人償還部分貸款、要求提供更多抵押品、擔保人或提高按息等。


二按提示新措施推出後,相信財務公司不會再於新造一按物業之上再進行二按登記,但已獲銀行同意的二按貸款如發展商為新盤提供的二按配套則不受影響。對於有提供物業貸款的財務公司,他們的變陣部署大致是:一、若資金背景具實力,或加重經營一二按包辦之有抵押貸款,毋須涉及銀行一按;二、上述同步二按轉為無抵押貸款,有關貸款不會在土地註冊處登記,這情況下息率將較以往高,料用作完成交易之過渡貸款為主;三、上述物業套現之二按將分為兩個處理方法,若屬於明年起之新造按揭,有關二按將轉為無抵押貸款,即使磚頭價值可用作評估借款人資產,但由於並非用作抵押,貸款息率將會提高,但若屬於未有參與二按提示服務的舊有按揭物業,不排除有財務公司仍會繼續提供物業二按套現。


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