靈活運用轉按避開高昂按揭利息

【轉載】 按揭條款之中,永遠都是跟足金管局指引的貸款,即所謂的一按的條款是最優厚的,例如最常聽到的按揭利率低至H+1.23%,還款年期最長30年,不設手續費之餘更有 按揭現金回贈高達2.5%等,都只會出現在一按之中。

二按的情況便相差很遠,因為二按通常是由財務公司提供,財務公司的資金成本或許比銀行高,再加上其他因素,二按的按揭利率就比一按高出很多。當中二按可分為兩類,第一類是發展商發售一手樓的時候,向買家提供高成數按揭,頭幾年的利率可以和一按看齊,再進取一點甚至是只需還息,無需還本,總之令到買家覺得頭幾年供樓不會太大壓力。

不過在幾年後,例如是三年後,發展商的二按或高成數按揭利率就會提高很多,例如是P+1%,這樣一來買家的供樓支出就會突然增加很多,如果沒有好好計劃,就很容易失預算。

所以精明的買家如果因為首期不足而要買新樓,再採用發展商提供的二按或者高成數按揭的時候,就最好買一些貼近二手市價的樓盤,因為樓市仍然有剛性需求,樓價仍然有上升空間,只要買入時價錢有足夠水位,到幾年後買入的單位估值上升後,就可以向銀行申請轉按,並加按套現,把所有資金用來清還原有按揭,或發展商的二按,或發展商的高成數按揭,避免過了二按蜜月期之後要付擔高昂的利息支出。

除了發展商二按之外,住宅買家也可以申請按揭保險,為600萬以下物業做最高8成按揭,做按揭保險的好處是銀行會把整筆貸款用同一條款,而且是和一般按揭一樣優厚,但按揭保險需要交保費,保費可以是逐年付和一筆過付款,如果想付少一點保費,也可以趁層樓供了兩、三年之後,乘著樓價上升向其他銀行申請轉按和加按,務求清還原有的按揭。

如果按揭保險費用是逐年繳交,清還原有按揭後就無需再繳交,如果按揭保險費用是一筆過繳交,清還原有按揭後也可以退還部份已繳交的按揭保費。

總之買樓最緊要平,日後樓價上升,就有水位搞轉按加按,既可以重整按揭組合,避開二按高息或者無需交按揭保險費用,又可以趁轉按再次得到按揭回贈,可謂一舉兩得。



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